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建ぺい率と容積率

こんにちは。なにわの部長です。
今日は不動産に関する知識をひとつ。


マンション購入の際にはあまり気に掛けないと思いますが戸建ての場合は大きく影響がある項目です。
●建ぺい率
●容積率


細かく説明すると、かなり頁を割かないといけなくなりますので港区に限ってお話します。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積(建延)の割合のこと。用途地域ごとに30%〜80%の範囲で制限が定められているが、港区内では60%と80%のエリアに分けられます。

大半が80%のエリアになりますが
南市岡の一部、市岡全域、三先の一部、池島全域、
八幡屋1丁目以外、港晴の一部、田中の一部
が60%になります。
角地の場合は+10%の緩和がありますが60%のエリアになると、土地が最低17坪位は無いと4LDKの一戸建ては厳しくなります。

60㎡(18.15坪)の土地があって80%だとフロアの建築面積は最大48㎡まで建築が可能になるのに対して60%の場合は36㎡になります。


これに加えて容積率
敷地面積に対する建築延べ面積(建延)の割合のこと。これも用途地域ごとに50%〜1300%の範囲で制限が定められているが、港区内で一戸建て住居を建てるような場所では200%、300%、400%のエリアに分けられます。

また容積率は接道する前面道路の幅員に応じて制限されます。港区内で言うと前面道路が4mの場合です。この場合4m×4/10=160%となってしまいます。
ただ、現在大阪市内に限っては第一種住居地域、第二種住居地域においては、前面道路幅員による容積率低減数値は0.6としているので、この地域内では事実上制限はされません。

港区内で影響を受けるのは第一種、第二種中高層住居専用地域です。

これは
池島全域・八幡屋全域(除く1丁目)・港晴2丁目
がその対象エリアです。このエリア内で前面道路が4mの物件は色々と制限が多くなるという事になります。

さっきの例を見てみると
60㎡(18.15坪)の土地、建ぺい率60%の場合は36㎡でした。
容積率が160%になると60㎡×160%=96㎡ 建築延べ面積は最大で96㎡です。
と言うことは建ぺい率、いっぱいいっぱいの36㎡で3階建ては建築出来ないということです。36㎡×3=108㎡

私から見ると建ぺい率は全部80%でいいような気がするのですが・・・
by jj-town | 2012-02-09 13:28 | 部長の戯言 | Comments(0)


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